中指研究院观察：园区运营商集体转向“轻重并举”

原始发布时间：2025年5月13日 ｜ 原始来源：新华网 / 中指研究院 ｜ 栏目：行业资讯 · 行业观点

导语：在土地与地产红利消退的背景下，产业园区行业的商业模式正在重构。中指研究院的观察显示，头部园区运营商普遍从“重资产开发”转向“轻重并举”，轻资产运营输出正在成为行业第二增长曲线。

重资产模式的边际收益在下降

过去二十年，园区开发的盈利逻辑建立在土地增值与物业销售之上。随着房地产周期切换、地方财政约束收紧，拿地—开发—销售的旧链条难以复制，自持物业的租金回报率又普遍偏低，单纯的重资产模式面临资本沉淀大、回收周期长的双重压力。

轻资产输出的三种主流形态

从行业实践看，轻资产业务主要有三类：一是委托运营，为政府平台公司或国企持有的园区提供招商、运营、企业服务全流程管理，收取管理费与绩效分成；二是品牌与管理输出，将成熟的园区产品体系、数字化管理工具复制到外部项目；三是产业服务变现，围绕企业成长提供孵化、投资、供应链对接等服务并获取服务收入。三种形态的共同点是：收入的来源从“资产”转向“能力”。

“轻重并举”不是非此即彼

研究同时指出，轻资产并不意味着放弃持有。头部运营商往往保留核心区位、现金流稳定的优质资产，以此为“样板间”和信用基础，再向外输出运营能力。轻与重的配比，取决于企业的资金成本、管理能力半径和所在区域的存量市场深度。

编辑观察：“轻重并举”的本质是园区行业从“开发商逻辑”切换到“服务商逻辑”。对深耕区域的运营商而言，存量园区盘活、国企载体委托运营的需求正在集中释放，这是比新增开发更确定的生意。

本文由编辑部根据新华网2025年5月13日刊发的中指研究院相关研究内容整理改写，观点经重新梳理与再创作。