国企存量资产盘活的现实路径：委托运营、REITs与资产证券化

原始发布时间：2024年4月8日 ｜ 原始来源：普华永道中国 ｜ 栏目：行业资讯 · 行业观点

导语：在增量开发放缓之后，“盘活存量”成为国资国企的重要课题。大量写字楼、厂房、园区沉淀在国企资产负债表上低效运转，如何让这些资产重新产生现金流，正在成为一门显学。

存量资产的“低效”从何而来

国企手中的存量物业，很多来自历史划拨、改制承接或配套建设，普遍存在三个问题：权属与手续不完整，难以直接进入市场交易；运营能力缺位，长期以“看摊式”管理维持；考核导向偏差，资产管理部门更关注保值而非现金流回报。结果就是一边闲置，一边贬值。

路径一：委托专业运营

对尚不具备证券化条件的资产，引入专业运营商是最现实的第一步。通过委托运营或租赁经营模式，把招商、物业管理、企业服务交给市场化团队，以绩效对赌约定租金水平与出租率目标。这一步的价值不仅是改善现金流，更是为后续资本运作补齐“稳定经营记录”这块关键拼图。

路径二：公募REITs与资产证券化

对运营成熟、现金流稳定的园区与持有型物业，公募REITs提供了退出与再投资的通道。基础设施REITs扩容至消费基础设施与产业园区后，一批国企园区已通过发行REITs实现资产出表、回笼资金再投入。其前置条件也很明确：权属清晰、现金流稳定、运营记录完整——这正是专业化运营的价值所在。

路径三：改造与功能再造

部分区位良好但业态老化的资产，需要通过改造实现功能置换——旧厂房改科创园区、老商场改联合办公与商业配套。改造类盘活的关键不是工程，而是改造前的产业定位研究：装什么产业、服务什么企业，决定了改造后的租金天花板。

编辑观察：存量盘活的每一类路径，最终都指向同一个能力缺口——专业运营。无论资产走哪条出路，“先把运营做起来”都是共同的起点，这正是区域型运营商的机会窗口。

本文由编辑部根据普华永道中国2024年4月8日发布的国企存量资产盘活相关研究文章整理改写，观点经重新梳理与再创作。