上海商办市场年度回顾：需求收缩进入尾声，“磨底”阶段拼运营

原始发布时间：2026年1月20日 ｜ 原始来源：央广网 / 仲量联行 ｜ 栏目：行业资讯 · 市场观察

导语：仲量联行等机构对2025年上海商办市场的年度回顾显示，需求收缩最剧烈的阶段正在过去，市场进入“磨底”区间：租金降幅收窄、部分板块去化改善，但整体复苏仍需时间。

需求收缩进入尾声的三个信号

从机构披露的市场数据看，2025年上海写字楼市场呈现三个底部特征：一是租赁成交活跃度回升，企业搬迁与整合类需求取代纯扩张类需求成为成交主力；二是租金同比降幅较2024年收窄，业主大幅让利的意愿下降；三是金融、专业服务和部分先进制造企业的需求率先企稳，为市场提供了底部支撑。

分化仍是主题词

磨底不等于普涨。核心商务区的高品质项目凭借地段与楼宇品质维持较高出租率，而部分非核心区项目仍需以租金折让换取去化。对租户而言，这是罕见的“升级窗口”——以同样的预算搬进更高品质的楼宇，成为2025年成交中的一条主线，也加速了老旧楼宇的淘汰压力。

对业主与运营商的启示

在磨底阶段，决定项目表现的不是市场大势，而是单盘的运营颗粒度：租户结构管理、续租前置沟通、楼宇硬件迭代、灵活的面积切分方案，都直接影响去化和租金韧性。行业内一个越来越清晰的共识是：写字楼正在从“收租资产”变成“运营资产”。

要点速览：① 上海商办需求收缩进入尾声，租金降幅收窄；② 搬迁升级类需求成为成交主线；③ 核心板块与非核心板块持续分化；④ 运营颗粒度成为单盘表现的决定变量。

本文由编辑部根据央广网2026年1月20日刊发的仲量联行上海商办市场年度回顾相关报道整理改写，数据以原始报道口径为准。